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安徽最大房企面临资金危机申请破产 楼盘亏本大甩卖

2017-09-06 06:13:33
来源：樱桃小房子









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独家｜安徽最大房企去年拿地太猛，已面临资金危机！地王只能亏本大甩卖樱桃小房子，一个沉沦于房地产江湖十年的财经女记者，敢于报道真相，善于挖掘独家。
来源：樱桃小房子（ytxfz8）；作者：陈小瑛今天樱桃小房子接到线报：安徽最大房企，文一集团，遭遇资金危机，申请破产，合肥市不同意，安徽省政府已介入调查。因去年拿地太猛，现在有三个楼盘在亏本大甩卖！
怎么这么快就要破产了？简直不可思议，连我都怀疑真假。虽然我打电话问文一集团，对方矢口否认，表示破产是谣言，但我随后向地产行业内人士打听了下，却都说它真的出现资金问题了！

1我们先来了解下文一集团，它在全国没什么名气，但却是安徽省本土最大的房企，公司网站上称是全国排名两百多位的民营企业500强，全国房企50强。

前50强倒是他们自己吹牛逼，我查了下中国房地产业协会做出2017年上半年的排名，文一集团排108位。

下面是公司网站上的介绍：

当然文一集团不止是有地产，还有别的业务。

好歹也还是有点实力，怎么会突然面临破产吗？这就要从它去年的激进扩张说起了。
2作为合肥最大的地头蛇，文一2014、2015年在合肥的拿地和销售勉强平衡。其中，2015年在合肥土地市场共收获8宗693.64亩地，耗资62.78亿元，随着销售转暖，意外成为市场大赢家。
尝到了甜头后，文一在2016年就跟打了鸡血一样，在合肥花费了166.7亿拿地，而在合肥全年销售额只有115亿。

在合肥，文一地产的销售额，确实是远远超越了在合肥布局的一线房企，比万科多出了近一倍。

这业绩让文一地产骄傲了，拿地的信心爆棚，当然，也与大环境有关，2016年合肥楼市异常火爆，房价同比上涨50%以上，一房难求，地王频出。

来自于整个二线城市的行情爆发，包括其他城市的销售业绩在内，2016年，文一地产销售额达272亿元，位列百亿房企榜单第60名，较2015年125亿增117.6%。

房子好卖，那就拼命拿地，2016年，文一166.7亿在合肥拿了8块地，总计1299.33亩地，独领风骚，如下图。

其中，文一塘溪津门是最大的一块，总价76.89亿元，住宅部分溢价400%，力压融创、万科、置地、绿地等一线房企，是合肥总价地王。
文一地产高管公开对媒体称，“快”是文一地产发展的根本，拿地到开工甚至到开盘一般时间为4~6个月，16~24个月基本实现项目结算。文一地产在合肥常是数十个项目同时开发，项目资金并联，为文一地产提供了大量现金流。
但文一地产的高管可能没有想过，这种如意算盘高周转率，是建立在行情火爆的前提下。一旦行情转淡，销售去化难，一切都不成立了。3
不止是在合肥，文一还渴望改变单一布局，进军其它二线城市。2016年6月，文一地产还通过股权收购的方式成为上市公司中发科技的实际控制人。2016年7月，文一地产以总价5.53亿元竞得武汉东西湖一块居住用地，楼面价45556元/平方米，溢价率208.59%。
2016年9月，文一地产以5.5亿元总代价，溢价率217%，楼面价9838元/平方米，竞得南昌青山湖区单价“地王”。文一拿的地都是2016年前三季度，基本上都是高价地。
而去年四季度，合肥迎来限购、限价、限地王等调控政策，市场骤然降温，不少楼盘都面临去化难问题。今年合肥楼市形势更加严峻，文一地产在合肥的多个高价项目面临考验。
举牌的时候风光无限，拿到手却成了烫手山芋。没钱是最大的掣肘。文一塘溪津门近77亿的地王开发，融资是个难题，直到上个月市场才爆出，该地王已易主，文一仅占10%，平安资管占90%。这个项目的股权一共变更了三次：
2016年5月24日，深圳平安大华汇通财富管理有限公司收购了安徽瑞泰置业有限公司90%股权；2017年6月27日，文一地产有限公司购回了深圳平安大华汇通财富管理有限公司手中的90%股权；
2017年6月29日，深圳平安大华汇通财富管理有限公司收购了文一地产有限公司90%股权。这是怎么回事呢？樱桃小房子（ytxfz8）请金融圈专业的人士帮我分析了下。
深圳平安大华汇通财富管理有限公司是平安大华基金的子公司，应该属于明股实债的资管计划。这种融资方式的时间，基本上是18个月，从前两个看，差不多一年左右就回购了，然后同一时间平安又入股了。这种情况有三种：一，第一次融资规定一年就还款，然后进行了第二次融资；二，一年还款了，然后平安入股；三，还不了款，平安实际上接手了文一的股权。
目前来说，应该还只是平安的一个资管计划，占有该地王项目90%的股权，而实际上是以整个文一地产公司作为担保的。只要项目能如期还款给平安，那就没问题，还不了款，平安再以90%的股东身份作为处置权。4
文一是否到了破产的地步，我目前尚无法从官方得到确认，但文一的资金问题，确实已经出现了。今年3月，文一以2.24亿元转让了合淮路地块的40%股权和债权给泰禾地产。
同时，名下的项目，开始亏本大甩卖，以尽快回笼资金。粉丝提供给我的合肥目前在售要亏本的项目有如下：

文一地产就占了三个项目，其中，8月份开盘的地王塘溪津门售价2.2-2.5万，楼面成本价就到了2万，还不算其它建筑成本、营销成本、财务成本。蓄客一年时间，第一次还只敢开400套，这样才能保证卖的不错。这个地王项目，基本上决定了文一的生死，因为占用的资金成本太高了。
所以不管什么项目，只能按照市场定价，甚至不惜降价大甩卖，比如文一豪门金地从2.2万降到1.7万，参加银行团购就是1.5万/平米。只为了尽快回笼资金。其实合肥因降价维权的已经不是一起两起了，如下图，久违的感觉。

回到文一，除了降价亏本甩卖，还在发动内部员工买房。文一将滨湖地块建40年产权公寓，卖给员工，均价7000元/㎡，采取以下支付方式：

现在合肥调控才一年，就出现了房企资金问题，要是调控持续个三五年呢，恐怕又有一批高潮时疯狂拿地的房企要倒塌。实际上，在上一轮调控中，合肥就有几个当地曾经盛极一时的房企比如元一、蓝鼎，因为疯狂激进拿地王，最后资金链断裂，轰然倒下。
教训总是容易被忘记，没有亲身经历，不知道痛。大家不要觉得这是个例，实际上这还只是开始，你现在看到的楼市疯狂，不久都会终结的，没有哪个城市可以独善其身，只是先后的轮候罢了。