事关每一个巢湖人！买房新规来了，风险大大降低

巢湖俞磊

近日，合肥市住房保障和房产管理局、合肥市城乡建设局、合肥市自然资源和规划局、合肥市住房公积金管理中心、国家金融监督管理总局安徽监管局办公室五部门联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，标志着新一轮商品住房销售制度改革在合肥正式落地实施。作为合肥市的重要组成部分，巢湖的购房者与房地产开发企业同样适用这一新政策。新规围绕预售管理、现房销售、融资支持、土地供应、开发管理等五个方面作出系统性调整，直接影响我们巢湖人的买房方式、资金安全与市场预期，值得每一位关注楼市的朋友仔细阅读。

购房门槛升级：预售条件全面收紧

新政策最直观的变化，是商品住房预售的门槛大幅提高。2026 年 8 月 28 日之后新发布土地出让公告的商品住房项目，实行预售的，单体建筑必须完成主体结构封顶；所谓 "封顶"，以工程实际进度为准，即主体承重结构施工至设计屋面标高并完成顶层浇筑，作为单体申请预售的认定依据。这意味着，过去那种 "刚打地基就开盘卖房" 的模式将一去不返，购房人买到的基本是看得见、摸得着实体的房子，质量预期更加明确。

值得一提的是，新规对不同类型的项目作了细致区分：8 月 28 日前已取得建设工程规划许可证的 "在途项目"，仍按原有政策执行；已取得土地使用权但尚未取得规划许可证的项目，原则上按新项目执行，经县（市）区人民政府、开发区管委会评估确认能按时建成交付，并报市房地产行政主管部门备案后，2027 年底前仍可按原有条件申请预售。分类施策、平稳过渡，既守住了风险底线，也兼顾了市场实际。

同时，新项目的预售资金实行全额、全过程监管，只有项目竣工验收、水电气等配套设施具备交付条件后，才能解除资金监管。这笔资金专款专用，最大限度避免 "烂尾"" 跑路 " 风险，让巢湖购房者的血汗钱更有保障。

现房销售时代加速到来

实施意见明确提出，2026 年 8 月 28 日起，新出让土地的商品住房项目 "优先选择现房销售"。实行现房销售的项目，需完成项目竣工验收备案，将现房销售方案和具备交付条件的有关证明报市房地产行政主管部门备案，且所售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封等限制交易情形。

购房人交定金也有严格规范：现房项目在取得建筑工程施工许可证后，方可与购房人签订购房定金合同，合同须明确约定定金金额、商品住房售价、交付时间及不能按期履约的责任等；收取的定金不得高于房屋总价款的 5%，且全部存入监管账户，监管期间不得使用，账户可按项目或楼栋开设，直至房屋完成竣工验收、配套设施具备交付条件后才解除监管。对巢湖百姓而言，这意味着今后购房将更多以 "所见即所得" 的方式进行，交房、收房更踏实，心里更有底。

融资与土地供应同步优化

在金融支持上，新规推行主办银行制，2026 年 8 月 28 日后新签订借款合同的项目，主办银行为单家房地产开发贷款银行或银团贷款牵头银行，项目存续期间，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金，均应纳入在主办银行开立的资金账户统一管理。市住房公积金管理中心在项目主办银行开立预售资金、现房定金监管账户，用于存放监管项目资金。同时试点推行国有建设用地使用权量化登记，实现分户土地使用权集合设定抵押，进一步维护购房人权益。

土地供应方面，新规坚持 "以需定供"，依托房地产市场 "热力图" 机制合理制定供地计划，实施差异化供地策略，居住类经营性出让土地严格执行净地出让，鼓励 "带方案出让"。实行现房销售的项目，在土地出让公告中明确相关信息。新出让商品住宅用地还可分期缴纳土地价款：首付款自出让合同签订之日起 30 日内缴纳，比例不低于总价款的 50%，余款可延长至合同签订后两年内缴清，且分期付款不计利息，有效缓解开发商资金压力。分期缴纳价款的项目，开发企业还可凭出让合同按建设程序办理渣土外运、规划许可、施工许可等手续，支持项目按单栋或多栋分期开发。

"好房子" 与 "交房即发证" 惠及民生

实施意见特别强调推进 "好房子" 建设试点，落实 "好房子" 建设行动方案，重点围绕轨道沿线、产业集中区、科创平台区、城市更新区布局，引导房企开展 "好房子" 建设试点，一体推进好房子、好小区、好社区、好城区建设，以高品质供给满足合理住房需求。同时全面推行新建商品住房 "交房即发证"，通过不动产单元代码 "一码关联" 实现交易和登记信息共享查验与提取，推广电子合同应用，保障购房人在收房时同步取得不动产权证书，办证 "一步到位"。

此外，实施意见还要求强化项目全过程建设管理，落实项目开发公司工程质量首要责任，压实勘察、设计、施工、监理等各方主体责任；优化竣工验收备案管理，推动联合验收 "一窗受理"" 联合勘验 ""一网通办"，并允许装修商品住房按毛坯、室内装修两个阶段办理竣工备案；持续做好市场秩序规范，依法严肃查处各类违法违规行为，切实维护购房群众合法权益。

对巢湖来说，新政策既是挑战也是机遇。一方面，预售收紧、现房优先将促使本地房企更加注重工程质量和资金稳健，加速优胜劣汰；另一方面，"好房子" 试点、分期缴费、分期开发、交房即发证等举措，也将为巢湖房地产市场健康发展和城市品质提升注入新动力。政策自发布之日起执行，此前相关规定与此不一致的，按新规执行。关注身边购房政策变化，抓住政策红利，让我们共同期待巢湖房地产市场更规范、更健康、更有温度。


来源：巢湖零距离综合合肥市住房保障和房产管理局 合肥市城乡建设局 合肥市自然资源和规划局 合肥市住房公积金管理中心 国家金融监督管理总局安徽监管局办公室关于贯彻落实《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见