11月1日起施行，有效期3年！最新巢湖国有土地上房屋征收与补偿办法

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【部门解读】

关于《巢湖市国有土地上房屋征收与补偿办法》的政策解读

2022年11月1日，《巢湖市国有土地上房屋征收与补偿办法》（以下简称《办法》）印发实施。现将《办法》主要内容解读如下：

一、 出台依据和背景

2016年1月，我市印发《巢湖市国有土地上房屋征收与补偿办法》（巢政〔2016〕3号，以下简称原《办法》），较好地规范了我市国有土地上房屋征收与补偿工作，在维护公共利益，保障被征收人合法权益方面发挥了积极作用。随着经济社会发展，我市房屋征收补偿安置工作也出现了一些新情况，需要结合工作实际对原《办法》进行修改和完善。

二、制定意义和总体考虑

1.规范国有土地上房屋征收与补偿活动

房屋征收是政府行为，但房屋征收与补偿又涉及到房屋被征收群众和各种社会组织，并且征收活动一般历时时间长、范围广，有必要通过立法、政策的制定，对政府的征收行为，各方的权利义务等予以规范，从而保证房屋征收与补偿工作依法、有序地进行。这是政策制定的重要目的之一。

2.维护公共利益

所有房屋征收与补偿工作的开展，都是围绕公共利益来实施的，是为了实现国民经济和社会的可持续发展。因此，制定相关征收政策的另一个重要目的就是在依法保障被征收人合法权益的同时，必须要保证公共利益的需要。

3.保障被征收房屋所有权人的合法权益

依法保障被征收人的合法权益，是制定本办法的核心内容。在房屋征收与补偿过程中，只有切实保障被征收人的居住条件有改善，生活水平不降低，才能最大限度维护好房屋被征收群众的利益，才能将群众的当前利益与长远利益统一起来，才能真正做到统筹兼顾。

4.前后政策实施的一致性

原《办法》较好地规范了我市国有土地上房屋征收与补偿工作，在维护公共利益，保障被征收人合法权益方面发挥了积极作用，政策修订要保持前后征收政策的延续、一致性。

三、研判和起草过程

2018年12月31日原《办法》到期后一直沿用至今，在实际过程中，我市房屋征收补偿安置工作也出现了一些新情况亟需解决。

2022年2月份，市政府决定对原办法进行修订。2022年3月，市房屋征收办公室牵头，有关部门配合，正式启动原《办法》修订工作。市房屋征收办公室针对我市国有土地房屋征收工作中存在的实际问题，同时参照合肥市国有土地房屋征收政策中的一些好的做法，拟出初步修订意见。先后书面征求相关单位、街道意见并召开专题会商会，围绕征收依据、征收程序、补偿标准等方面充分征求、吸纳各方意见。结合各方意见，2022年7月，市房屋征收办公室拟定出《巢湖市国有土地上房屋征收与补偿办法》征求意见稿。

2022年7月12日-8月11日期间，在市政府网站公开征求意见；征求意见后，形成了《巢湖市国有土地上房屋征收与补偿办法（汇报稿）》。

2022年 10月 31日，《巢湖市国有土地上房屋征收与补偿办法》经巢湖市政府第31次常务会议审议通过；2022年11 月1 日正式公布施行（巢政〔2022〕108号，以下简称新《办法》）。

四、工作目标

修订后的《巢湖市国有土地上房屋征收与补偿办法》能更好的维护公共利益，保障被征收人合法权益。

五、主要内容

新《办法》共39条。

第一章：总则部分（第1-3条）。明确《办法》制定的法律依据、实施主体。

第二章：征收决定部分（第4-13条）。规定国有土地房屋征收决定目的、范围，被征收对象的调查、登记，评估，征收方案的制定等。

原政策对被征收房屋的调查登记只是进行简单表述，《办法》第七条中增加“调查登记应当同时采取书面登记和现场拍摄两种方式进行，登记结果应当经现场房屋征收部门工作人员、实施单位工作人员和被调查登记家庭成员代表三方共同签字确认，被调查登记家庭成员代表不同意签字确认的，调查登记人员应当在登记表中加以备注”等调查登记的具体方法及实际操作等方面的具体内容。

第三章：征收补偿部分（第14-33条）。是整个文件的核心部分，规定了巢湖市国有土地上房屋征收补偿安置政策。《办法》补偿安置政策与原政策保持一致。补偿安置的核心是：合法有效的建筑面积“征一补一”。《办法》主要是对未经登记建筑认定，非住宅补偿奖励标准和安置过渡费补偿不一等实际征收过程中遇到的问题进行修改完善。

未登记建筑认定是征收工作中房屋面积的认定是主要内容，《办法》第十六条增加“房屋无有效证件的，但在2001年地形图上有标注且产权归属明晰的，可以结合2001年的地形图确定房屋面积，并给予补偿”内容，为未登记建筑的认定提供依据。

非住宅房屋实行货币补偿的奖励标准在原政策未明确。在实际的操作中很难把握。《办法》第二十三条“征收非住宅房屋实行货币补偿的，货币补偿金额根据征收决定公告之日按照房地市场评估价格计算，并可对在规定期限内签约搬迁的被征收人给予不超过补偿金额（房屋、土地）10%的奖励”。

原政策中对住宅期房安置和现房安置过渡费的支付期限标准表述不一，期房是按实际过渡期限支付，现房则另外支付3个月房租，实际操作矛盾多。《办法》第二十五条对征收房屋实行期房安置的并按期回迁安置的被征收人增加“支付不超过3个月的临时安置费”，与现房安置享受政策一致。

同时明确“超过30个月不满42个月的，自第31个月起按照规定标准的50%增付临时安置费；超过42个月的，自第43个月起按照规定标准的100%增付临时安置费”，增加补偿标准，解决原政策中非住宅房屋过渡期限超过30个月的临时安置费群众反映过低问题。

第四章：法律责任部分（第34-38条）。明确征收人与被征收人的相关法律责任。

第五章：附则部分（第39条）。规定新《办法》施行时间及有效期。

六、创新举措

1.对未经登记建筑的认定和处理作出了明确规定。

征收过程中房屋面积的认定是核心内容，特别是未登记建筑认定，此次新《办法》为未登记建筑的认定提供依据。

2. 非住宅奖励政策。

原《办法》中非住宅房屋实行货币补偿的奖励政策未明确。在实际的操作中标准、范围很难把握，新《办法》进行明确。

七、保障措施

1.准确把握《办法》贯彻实施的重点和要求

认真履行房屋征收程序，切实做好征收补偿方案制定、社会稳定风险评估、房屋调查登记、未经登记建筑认定、征收决定发布、房地产价格评估机构确定、补偿安置、征收行为监督等《办法》实施的各项工作重点。

2.强化政府责任和部门配合

市自然资源和规划、发展改革、住建、财政、公安、监察、审计、信访等相关职能部门，按照职责分工，加强配合，及时研究解决征收工作中存在的问题。进一步加强征收部门职责，组织实施我市房屋征收与补偿的具体工作。充分发挥街道办事处、镇、社居委等基层组织的作用，保障房屋征收与补偿工作顺利进行。

八、下一步工作

1.高度重视新《办法》贯彻落实工作

房屋征收工作政策性强,涉及面广。充分认识实施的重要性和紧迫性，加强各镇街、市直各有关部门的贯彻落实，为依法做好房屋征收工作与补偿工作提供保障。

2.广泛开展学习宣传

组织各镇街深入学习、全面掌握《办法》精神和各项内容，对从事房屋征收管理和具体实施工作人员开展形式多样的培训活动，切实提高依法行政水平，同时发挥电视、报刊、网络等新闻媒体作用，做好宣传工作，为加强和规范全市房屋征收与补偿工作营造良好舆论氛围。


各镇人民政府，各街道办事处，市政府各部门、各直属机构：

《巢湖市国有土地上房屋征收与补偿办法》已经2022年10月31日市政府第31次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。



                           巢湖市人民政府

                             2022年11月25日

巢湖市国有土地上房屋征收与补偿办法

第一章  总  则



第一条  为了规范本市国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人（以下称被征收人）的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》《合肥市国有土地上房屋征收与补偿办法》及有关法律法规规定，结合本市实际，制定本办法。



第二条  本办法适用于本市国有土地上的房屋征收与补偿工作。



第三条  市人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市人民政府确定巢湖市房屋征收办公室（简称市征收办）为市房屋征收部门，组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市房屋征收部门可以委托房屋征收项目所在镇人民政府、街道办事处作为房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。

市发展改革、财政、住建、自然资源和规划、土地储备、公安、人社、市场监管、税务、审计等部门应当依照本办法的规定和各自职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作顺利进行。



第二章  征收决定



第四条  为了公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。



第五条  市人民政府根据本办法第四条规定的建设活动需要，合理确定征收范围。

确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。

保障性安居工程建设和旧城区改建项目，还应当纳入国民经济和社会发展年度计划。



第六条  房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施下列行为，违反规定实施的，不予补偿：

（一）新建、扩建、改建房屋；

（二）改变房屋、土地用途；

（三）房屋析产、转让、租赁、抵押；

（四）迁入户口或者分户（因婚姻、出生、回国、大中专生毕业、军人退伍复员、刑满释放等原因迁入的除外）；

（五）以被征收房屋为注册地址办理工商注册登记手续；

（六）其他不当增加补偿利益的行为。

房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续，并载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。



第七条  房屋征收部门及房屋征收实施单位应当对征收范围内房屋的区位、权属、用途、建筑面积等情况组织调查登记。调查登记应当同时采取书面登记和现场拍摄两种方式进行，登记结果应当经现场房屋征收部门工作人员、实施单位工作人员和被调查登记家庭成员代表三方共同签字确认，被调查登记家庭成员代表不同意签字确认的，调查登记人员应当在登记表中加以备注。

调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

根据工作需要，房屋征收部门或者房屋征收实施单位可以委托有资质的测绘单位参与调查登记。

被征收人应当予以配合登记工作。经书面通知后，被征收人仍不配合调查登记的，房屋征收部门及房屋征收实施单位可以通过房屋权属登记档案或者现场勘测结果进行登记，作为征收补偿的依据。经调查拟征收范围内存在未经权属登记的建筑物，市人民政府在作出征收决定前，组织有关部门依法进行调查、认定和处理。



第八条  房屋征收部门、房屋征收实施单位在调查登记的同时，应当组织被征收人选定房地产估价机构，对征收范围内各类房屋进行预评估，确定货币补偿基准价。

房屋征收房地产估价机构实行备选制。市房屋征收部门应当在征收范围内向被征收人公布所有符合项目条件的房屋征收房地产价格评估机构名单。房地产估价机构由被征收人在规定时间内三分之二以上（含三分之二）被征收人或者被征收人代表选择同一家房地产价格评估机构视为协商选定；协商不成的，由房屋征收部门主持，采用摇号、抽签等随机方式确定。

房地产估价机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，市住房建设管理部门应当加强对房地产估价机构的管理和监督。



第九条  房屋征收部门依据预评估结果拟定征收补偿方案，报市人民政府。

市人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证，并公开征求意见。征求意见期限不得少于30日。



第十条  市人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

因旧城区改建需要征收房屋，超过半数以上被征收人认为征收补偿方案不符合本办法规定的，市人民政府应当组织被征收人代表和公众代表参加听证会，并根据听证会情况修改方案。



第十一条  市人民政府作出房屋征收决定前，应组织有关部门进行社会稳定风险评估。对房屋征收的合法性、程序性、合理性、可行性、可控性等情况进行整体评估。必要时，可委托第三方机构参与评估。

房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经市人民政府常务会议讨论决定。



第十二条  市人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

市人民政府及房屋征收部门、房屋征收实施单位应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。



第十三条  房屋征收实施单位在委托权限范围内依法开展房屋征收工作，且不得以营利为目的。

房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托权限范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督管理。



第三章  征收补偿



第十四条  征收补偿资金应当根据房屋征收工作和安置房建设进度及时足额到位、专款专用，确保房屋征收与补偿工作顺利进行。



第十五条  房屋征收部门应当根据被征收房屋不动产权证（含直管公房租赁证或者直管公房租赁协议等，下同）、房屋登记簿和建设工程规划许可证所记载的面积和用途，对被征收人予以补偿；记载内容不一致的，以建设工程规划许可证的记载为准。

被征收房屋的权属应当依据被征收房屋不动产权证和房屋登记簿确认；不动产权证与房屋登记簿不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿的记载为准。



第十六条  房屋无有效证件的，但在2001年地形图上有标注且产权归属明晰的，可以结合2001年地形图确定房屋面积，并给予补偿。

对征收范围内的违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。



第十七条  房屋征收补偿实行产权调换或者货币补偿方式。

对被征收房屋的补偿包括对被征收房屋及其附属物的补偿，以及因征收房屋造成的搬迁、临时安置、停产停业损失的补偿。

被征收人在房屋征收补偿方案确定的搬迁期限内签订补偿协议并按期搬迁的，房屋征收部门应当给予搬迁奖励。



第十八条  征收房屋实行产权调换的，应当根据城乡规划要求和建设工程性质提供产权调换房屋。因旧城区改建征收个人住宅的，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，应当在改建地段或者就近地段提供安置房。



第十九条  被征收人住宅房屋实行产权调换的，按照认定的合法有效的建筑面积“征一补一”结算产权调换差价。



第二十条  征收住宅房屋实行产权调换的，根据被征收住宅房屋合法有效建筑面积结合安置面积调增系数确定应安置产权调换建筑面积。安置面积调增系数按照产权调换安置房所在楼栋总层数确定；总层数为7-11层的，安置面积调增系数为8%，总层数为12层及其以上的，安置面积调增系数为12％。

应安置产权调换建筑面积=合法有效建筑面积×（1+安置面积调增系数）

被征收人在应安置面积的基础上选择产权调换房屋，可按产权证每户（共有产权按一户计算）增购不超过15平方米建筑面积，增购价格按照建筑安装成本价计算。

被征收人全部或部分持有合法有效证件自有住宅房屋且属于家庭唯一住房的，增购15平方米建筑面积后仍不足50平方米的，可以按照建筑安装成本价增购至50平方米建筑面积。

本办法规定的建筑安装成本价，由合肥市城乡建设行政主管部门负责发布。



第二十一条  征收房屋实行货币补偿的，由承担初步评估工作的房地产估价机构按照货币补偿基准价，结合被征收房屋证载建筑面积及其区位、结构、成新、楼层、配套等修正因素，计算货币补偿金额。房地产估价机构应当根据调查登记情况，出具分户评估报告。

进行初步评估的房地产估价机构，应当以征收决定公告之日为价值时点，结合市场变化情况，对各类房屋初步评估的货币补偿基准价进行修正。

住宅房屋实行货币补偿的，房屋征收部门可给予适当奖励。



第二十二条  征收非住宅房屋实行产权调换的，应当根据房屋证照记载的建筑面积及其用途，按照市场评估方式计算、结清产权调换差价。



第二十三条  征收非住宅房屋实行货币补偿的，货币补偿金额根据征收决定公告之日按照房地市场评估价格计算，并可对在规定期限内签约搬迁的被征收人给予不超过补偿金额（房屋、土地）10%的奖励。



第二十四条  房屋征收部门及房屋征收实施单位应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。



第二十五条  征收房屋实行产权调换的，过渡期限由被征收人与市房屋征收部门在协议中约定，实际过渡期限自被征收人交房之月起至房屋安置公告发布之月止。实际过渡期内被征收人自行过渡的，由市房屋征收部门按以下规定计算临时安置费：

（一）征收住宅房屋的，过渡期限18个月以内部分按照规定标准支付；超过18个月不满30个月的，自第19个月起按照规定标准50%增付临时安置费；超过30个月的，自第31个月起按照规定标准的100%增付临时安置费。

（二）征收非住宅房屋的，过渡期限30个月以内部分按照规定标准支付；超过30个月不满42 个月的，自第31个月起按照规定标准的50%增付临时安置费；超过42个月的，自第43个月起按照规定标准的100%增付临时安置费。

市房屋征收部门提供周转房的，过渡期限内不支付临时安置费。逾期未安置的，自逾期之月起按照前款规定支付逾期部分的临时安置费。

征收房屋实行期房安置的，房屋安置公告发布后，应当对按期办理回迁安置手续的被征收人再按照规定标准额外支付不超过3个月的临时安置费。

征收房屋实行货币补偿或者现房安置的，按照规定标准一次性支付不超过3个月的临时安置费。



第二十六条  征收单位和个人生产、经营性质的非住宅，实行产权调换的，过渡期限内，房屋征收部门应当对被征收房屋合法有效建筑面积，每月按照货币补偿基准价的5‰定额标准，给予停产停业损失补偿。

征收非住宅实行货币补偿或者一次性安置的，按照前款标准一次性给予6个月的停产停业损失补偿。

房屋征收范围确定时闲置的非住宅，不给予停产停业损失费的补偿。



第二十七条  征收房地产管理部门直管公有房屋或者单位自管公有房屋，原租赁关系继续保持的，应当实行产权调换；被征收人与房屋承租人解除租赁关系的，被征收人可以选择货币补偿。



第二十八条  被征收人持证房屋未经自规部门批准，擅自改变房屋用途的，按照原建设工程规划许可证确定的房屋用途予以补偿。符合下列条件的，可按以下规定办理：

（一）持有合法有效的工商营业执照、税务登记证，且正常营业的，将住宅改变用途并进行经营活动的房屋，在征收补偿方案确定的签约期限内签订《房屋征收补偿协议》的：

1.1990年4月1日（不含4月1日）原《中华人民共和国城市规划法》施行前改变房屋用途的，可以认定为经营用房，并按经营用房给予补偿安置；

2.1990年4月1日（含4月1日）至2001年11月1日（不含11月1日）原国务院《城市房屋拆迁管理条例》施行前改变房屋用途的，可以按照经营用房房地产评估价格与原住宅房地产评估价格差价的90％—60％给予经营补助，每月增减系数按0.2158％计算，并按照住宅房给予补偿安置；

3.2001年11月1日原国务院《城市房屋拆迁管理条例》施行后改变房屋用途的，对产权性质原为住宅，但已依法取得营业执照从事经营性用房的补偿，按照住宅给予补偿安置的同时，可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。

（二）持有合法有效的工商营业执照、税务登记证，且正常营业的，将生产、办公、仓储房屋改变用途并进行经营活动的房屋，在征收补偿方案确定的签约期限内签订《房屋征收补偿协议》的，参照本条第（一）款时间段按改变前的原用途处理。

（三）有下列情形之一的，按原房屋用途认定并给予补偿安置。

1.将住宅用途改为生产、办公、仓储用途的房屋；

2.将生产、办公、仓储用途改为住宅用途的房屋；

3.将生产、办公、仓储互改用途的房屋。



第二十九条  因被征收房屋需要搬迁的，房屋征收部门应按照规定的标准向被征收人支付搬迁费用。

涉及不可拆卸的附属物、构筑物搬迁的，由被征收人与房屋征收部门或房屋征收实施单位参照市人民政府公布的标准协商搬迁补偿。协商不成的，按照征收决定公告之日市场评估价予以补偿。



第三十条  房屋征收部门及房屋征收实施单位与被征收人依照本办法规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、过渡方式和过渡期限、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限等事项订立补偿协议。被征收人应当将被征收房屋的房地产权属证明办理注销手续。



第三十一条  房屋征收部门及房屋征收实施单位与被征收人在征收补偿方案确定的搬迁期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请市人民政府依照本办法规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，补偿决定确定的搬迁期限不得少于15日。

补偿决定送达被征收人时，应当在房屋征收范围内予以公告。



第三十二条  被征收人对房屋征收决定、补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由市人民政府依法申请人民法院强制执行。



第三十三条  测绘调查登记、征收补偿评估、社会稳定风险评估等委托费用列入征收成本。



第四章  法律责任



第三十四条  市政府房屋征收部门、房屋征收实施单位及其他相关部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本办法规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。



第三十五条  采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。



第三十六条  采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。



第三十七条  贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。



第三十八条  房地产估价机构和人员有下列行为之一的，由市房地产管理部门依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《房地产评估机构管理办法》（住建部令第14号）、《注册房地产估价师管理办法》（建设部令第 151 号）等规定进行处罚，并记入其信用档案：

（一）出具虚假或者有重大差错评估报告的；

（二）与征收当事人串通，损害对方合法权益的；

（三）在房地产估价机构确定过程中以不正当手段获取评估业务的；

（四）在房地产估价机构确定过程中招募他人做宣传或者入户宣传的；

（五）依照本办法确定的评估机构，无正当理由不接受委托的；

（六）法律、法规禁止的其他行为。



第五章  附  则



第三十九条  本办法自2022年11月1日起施行，有效期3年。本办法实施前已启动的国有土地上房屋征收项目，继续适用原《巢湖市国有土地上房屋征收与补偿办法》（巢政〔2016〕3号）。本办法由巢湖市房屋征收办公室负责解释。


稿件来源：巢湖市政府公开